本文来自微信公众号“地产局座”
]article_adlist–>作者：葫芦娃
公众号：大碗楼市（ID：Superbowl77）
最近的一个月，高层先后点名十余个一二线城市的楼市。
督导组神仙下凡、七部门重拳出击、13城加码调控……
此时此刻，身为楼市的知名大反派，我想说句实话——
中国楼市最大的泡沫，其实并不在一二线城市。
中国楼市的去杠杆和去泡沫，可能瞄错了重点。
1
周末，我假借团建之名，拉着我们这个野生团队跑到浙江山区的小县城，狠狠的调研了一把。
我玩的很开心，只是团队成员似乎不太开心，亲切喊我：
垃圾葫芦娃，黑心死胖子。
我们去的是浙江西南部的一个十八线县城，遂昌。
以下，是遂昌的城市基本面关键指标——
2020年，经济总量130.81亿。浙江最穷县城之一；
户籍人口23万，常住人口19万。常住人口＜户籍人口，人口处净流失状态；
城镇人均可支配收入4.4万元，人均GDP5.6万。
这是一个全国排名中下游的普通县城。
即便是放在北方县城中，也是中下游。
作为一个人口净流失，经济总量中下游，人均收入中下游的县城，遂昌房价应该多少？
我可以用三句话，大致概括遂昌的楼市基本面——
最新成交土地楼面价，1.52万/㎡。
新入市新房成交价格，1.4-1.5万/㎡。
主城老破小成交价格，1万/㎡起步。
地价，直逼二线省会！
房价，不逊二线省会！
地王一出，大概率超过二线省会，比如武汉！
站在这个城市里，到与房地产有关的一切底层逻辑，在遂昌全部失效。
看人口：人口净流出，但房价还在涨；
看地铁：抱歉，城区里的基本交通，还在靠人力三轮；
看基本面：基本面被二线省会摁在地上打，房价却能跳起来暴打二线省会。
这是一个“怎么看都不会涨，但偏偏嗷嗷涨”的魔幻城市。
这是一个“让房产投资逻辑彻底失效”的魔幻城市。
这是一个“让深房理看了都直挠头”的魔幻城市。
2
类似遂昌这样的城市，在浙江比比皆是——
浙江龙游县，六线城市，城区常住人口10万，且在净流出。
流不流出的无所谓，房价先干到12000。
浙江温岭市，也是个县城，知道它在哪里吗？
不知道没关系，二手房均价2万/㎡，品质社区成交价3万/㎡。
浙江瑞安市，中国县城房价第一高，均价干到23000，秒杀一半以上的省会城市。
但经济总量，却连全国百强县的前20都排不进去。
浙江丽水市，经济总量常年全省后三，全国排名180多，稳稳全国中下游。
没关系，房价照样干到20000+。
全国房价排名前20，直接干翻万亿俱乐部无锡。
浙江衢州市，人口257万，GDP常年排在浙江后三名，仅是杭州的1/10。除了衢州鸭头，剩下的着实没啥记忆点。
没关系，房价依旧干到17000+，核心区房价轻轻松松20000+。
房价全国排名32，直接吊打世界工厂大佛山。
翻遍浙江各城市房价，你会发现一个很重要的特征——
县城房价，基本干到10000+！地级市房价，基本干到18000！
全国城市房价TOP50，浙江11个城市100%上榜！
全国县城房价TOP10，浙江稳稳占据6个！
3
为什么？
为什么浙江县城的房价这么贵？
为什么浙江地级市的房价这么贵？
有人说，这是浙江藏富于民！
当然也有民营经济发达，浙江人有钱的原因。
但如果把房价单纯归于浙江人太有钱，那也是纯属放屁！
衢州的均价，比佛山还贵。衢州人再有钱，能干的过佛山么？
丽水的均价，比无锡还贵。丽水人再有钱，能干的过无锡么？
龙游的均价，比长沙还贵。龙游再牛批，能干的过长沙么？
遂昌的房价，能逼平武汉。遂昌再凶残，能干的过武汉么？
……
我从遂昌回来后，以遂昌为样本，仔细梳理了浙江各地市的房价逻辑。
无非也就是以下几个原因：
第一，棚改。
大家不要以为高层叫停了棚改，下面的棚改就真的停了。
遂昌的朋友，在采访中直接摊牌了：
我国的棚改政策，已经到了窗口期；
如果再不抓紧机遇，我们就可能丧失本轮棚改政策最后的机会；
哪怕是现有房源供应不足，我们也要加快棚改，就是为了抓住最后的政策红利。
哪怕房子不够分，也要嗷嗷干棚改。
我的合伙人，在遂昌的老房子刚拆一轮，新房子刚刚住上，新房子又被拆了一轮。
80多岁的外婆，莫名其妙，3年当了两次拆迁户。
一个城市的楼市，左手是供应严重不足，右手是持币嗷嗷进场的拆迁户……
涨不涨？铁定涨！
第二，控地。
浙江的诸多县城，都在山区。
长久以来，都号称“七山一水两分田”，平整的土地资源本就稀缺。
偏偏这群县城，都跟老大哥学了一手“控地”的好本领。
大家可以去拉一下全国地级市和县城的土地出让排名，你会很清晰的看到——
浙江的诸多地市和县城，供地出让排名稳稳排在全国末位。
一出手，就是老牌端水大师。
第三，信贷宽松。
大家可以去看看南北方的居民杠杆率，你会发现——
南方城市的居民杠杆率，尤其是地市和县城的居民杠杆率要明显高于北方。
而且在疫情之后，南方的杠杆率增速要远超于北方。
脑子活，是一方面。
更重要的是，南方天然具备加杠杆的能力。
经营贷、经营贷，有实体企业支撑才能搞出经营贷。
身为一个南方人，谁家没有个能做经营贷的公司，或者是空壳公司。
民营经济发达，天生就是吃“信贷宽松”这碗饭的。
第四，小城市刚刚遭遇过“房价天启”。
这一轮蔓延数年的行情中，房价涨幅最高的是谁？
除了一线城市，并非二线省会，而是诸多南方三四线城市。
我可以随手给你举个例子——
一轮行情，遂昌房价涨幅直接从7字头，干到了14000。
少则轻松翻倍，多则涨幅150%。
大家可以翻翻诸多二线省会的涨幅——
郑州的平均涨幅，不过就是70%；武汉的平均涨幅，不过就是60%；重庆的平均涨幅，也不过就是勉强翻倍……
绝大多数二线省会，涨幅能干的过浙江诸多县城的，寥寥无几。
大家小手一盘账——
狗屁的二线省会，狗屁的城市基本面，狗屁的长期看人口……
小嘴那么会说，房价还不是没我涨的高。
少特么忽悠人，老子哪都不去。这个县城，老子锁死了。
以上，就是江浙地区绝大多数“三四线楼市妖城”房价跳涨极高的核心原因。
大家可以去随意对比，基本逃不开以上四点。
4
但是，但是，但是——
凡事都要遵循常识！
大家去冷静思考一下——
这些江浙地区的县城真的有价值么？
或者说，他们的价值真的要超过二线省会吗？
你可以不懂房产、不懂楼市，但你要尊重常识。
什么是常识？
房产的最终价值，是居住价值！
这是常识！
房价的底层逻辑，是供需逻辑！
这是常识！
如果，一个城市的人口长期保持负增长，新房供应长期保持正增长；
那么，这个城市的房价就必然不会有坚实依托，泡沫就必然不断加大！
这是常识！
前面我们提到的很多城市，实际人口都是在流失的。
比如温州的人口在流失、台州的人口在流失、金华的人口在流失，衢州的人
口在流失，遂昌的人口在流失……
浙江89个县级行政区，只有22个是净流入，剩下的全在净流出。
而浙江89个县级行政区，无一不是在棚改、在拆迁、在扩张、在累加新房供应。
人口在流出，供应在日益累加……
这就是泡沫，这就是与常识违背的虚假繁荣。
更扯淡的是——
这种泡沫，是不加任何限制的。
因为它不限购、几乎不限贷。
嗷嗷能干，嗷嗷增长
5
中国楼市的泡沫，从不在一二线城市。
因为它不仅有强大的门槛限制，而且有不断的新生人口填充。
当下的一二线城市，已经遭遇了至少长达三年以上的限购和限贷。而且这种限购和限贷，还在不断加码，不断叠加。
长期加码的调控政策，已经撇去了至少一半的房价泡沫。
与此同时，绝大多数的一二线城市，还有新进人口不断的填充进来。
所谓的房价泡沫，又能被庞大的新生韭菜再次填充很大一部分。
中国楼市的最大泡沫，恰恰在所有人都忽视的地级市和县城。
尤其是，看起来“藏富于民”的南方县城。
因为这里门槛更低，更易炒作，且杠杆一点没少加。
这些三四线城市，绝大多数至今都没限购，限贷政策更是宽的一批。
未遭政策调控的房价泡沫，不仅没被撇去，反而在过去三五年的时间里，还肆意疯长。
与此同时，至少一半以上的地级城市，人口还在净流出，实际居住需求还在不断萎靡。
肆意疯长的房价泡沫，几乎没有被新生需求填充。
这才是纯粹且实打实的房价泡沫。
可悲的是——
所有人都选择性的忽视了三四线城市这股楼市泡沫。
调控的重锤，只锤在了泡沫更小但目标更大的一二线城市。
调控的重锤，却放过了隐匿于大地上的阴暗角落。
反观中国楼市的历史，虽然一直呼喊的全是大城市的楼市泡沫。
但是，每一次楼市小泡沫的破裂，几乎没有是从一二线城市开始的。
比如，大家不要忘了——
上一轮行情之前，烂尾楼最多的并非一线城市和二线省会，而几乎都是县城。
假如，我是说假如——
这一次中国楼市的泡沫，开始刺破。
大概率依旧是从三四线的高楼上，开始垮塌。
毕竟，我们从未从历史中汲取过任何教训。
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