本文来自微信公众号“地产局座”

作者:葫芦娃
公众号:大碗楼市(ID:Superbowl77)
最近的一个月,高层先后点名十余个一二线城市的楼市。
督导组神仙下凡、七部门重拳出击、13城加码调控……
此时此刻,身为楼市的知名大反派,我想说句实话——
中国楼市最大的泡沫,其实并不在一二线城市。
中国楼市的去杠杆和去泡沫,可能瞄错了重点。
1
周末,我假借团建之名,拉着我们这个野生团队跑到浙江山区的小县城,狠狠的调研了一把。
我玩的很开心,只是团队成员似乎不太开心,亲切喊我:
垃圾葫芦娃,黑心死胖子。
我们去的是浙江西南部的一个十八线县城,遂昌。
以下,是遂昌的城市基本面关键指标——
2020年,经济总量130.81亿。浙江最穷县城之一;
户籍人口23万,常住人口19万。常住人口<户籍人口,人口处净流失状态;
城镇人均可支配收入4.4万元,人均GDP5.6万。
这是一个全国排名中下游的普通县城。
即便是放在北方县城中,也是中下游。
作为一个人口净流失,经济总量中下游,人均收入中下游的县城,遂昌房价应该多少?
我可以用三句话,大致概括遂昌的楼市基本面——
最新成交土地楼面价,1.52万/㎡。
新入市新房成交价格,1.4-1.5万/㎡。
主城老破小成交价格,1万/㎡起步。

地价,直逼二线省会!
房价,不逊二线省会!
地王一出,大概率超过二线省会,比如武汉!
站在这个城市里,到与房地产有关的一切底层逻辑,在遂昌全部失效。
看人口:人口净流出,但房价还在涨;
看地铁:抱歉,城区里的基本交通,还在靠人力三轮;
看基本面:基本面被二线省会摁在地上打,房价却能跳起来暴打二线省会。
这是一个“怎么看都不会涨,但偏偏嗷嗷涨”的魔幻城市。
这是一个“让房产投资逻辑彻底失效”的魔幻城市。
这是一个“让深房理看了都直挠头”的魔幻城市。
2
类似遂昌这样的城市,在浙江比比皆是——
浙江龙游县,六线城市,城区常住人口10万,且在净流出。
流不流出的无所谓,房价先干到12000。
浙江温岭市,也是个县城,知道它在哪里吗?
不知道没关系,二手房均价2万/㎡,品质社区成交价3万/㎡。
浙江瑞安市,中国县城房价第一高,均价干到23000,秒杀一半以上的省会城市。
但经济总量,却连全国百强县的前20都排不进去。
浙江丽水市,经济总量常年全省后三,全国排名180多,稳稳全国中下游。
没关系,房价照样干到20000+。
全国房价排名前20,直接干翻万亿俱乐部无锡。
浙江衢州市,人口257万,GDP常年排在浙江后三名,仅是杭州的1/10。除了衢州鸭头,剩下的着实没啥记忆点。
没关系,房价依旧干到17000+,核心区房价轻轻松松20000+。
房价全国排名32,直接吊打世界工厂大佛山。
翻遍浙江各城市房价,你会发现一个很重要的特征——
县城房价,基本干到10000+!地级市房价,基本干到18000!
全国城市房价TOP50,浙江11个城市100%上榜!
全国县城房价TOP10,浙江稳稳占据6个!
3
为什么?
为什么浙江县城的房价这么贵?
为什么浙江地级市的房价这么贵?
有人说,这是浙江藏富于民!
当然也有民营经济发达,浙江人有钱的原因。
但如果把房价单纯归于浙江人太有钱,那也是纯属放屁!
衢州的均价,比佛山还贵。衢州人再有钱,能干的过佛山么?
丽水的均价,比无锡还贵。丽水人再有钱,能干的过无锡么?
龙游的均价,比长沙还贵。龙游再牛批,能干的过长沙么?
遂昌的房价,能逼平武汉。遂昌再凶残,能干的过武汉么?
……
我从遂昌回来后,以遂昌为样本,仔细梳理了浙江各地市的房价逻辑。
无非也就是以下几个原因:
第一,棚改。
大家不要以为高层叫停了棚改,下面的棚改就真的停了。
遂昌的朋友,在采访中直接摊牌了:
我国的棚改政策,已经到了窗口期;
如果再不抓紧机遇,我们就可能丧失本轮棚改政策最后的机会;
哪怕是现有房源供应不足,我们也要加快棚改,就是为了抓住最后的政策红利。
哪怕房子不够分,也要嗷嗷干棚改。
我的合伙人,在遂昌的老房子刚拆一轮,新房子刚刚住上,新房子又被拆了一轮。
80多岁的外婆,莫名其妙,3年当了两次拆迁户。
一个城市的楼市,左手是供应严重不足,右手是持币嗷嗷进场的拆迁户……
涨不涨?铁定涨!
第二,控地。
浙江的诸多县城,都在山区。
长久以来,都号称“七山一水两分田”,平整的土地资源本就稀缺。
偏偏这群县城,都跟老大哥学了一手“控地”的好本领。
大家可以去拉一下全国地级市和县城的土地出让排名,你会很清晰的看到——
浙江的诸多地市和县城,供地出让排名稳稳排在全国末位。
一出手,就是老牌端水大师。
第三,信贷宽松。
大家可以去看看南北方的居民杠杆率,你会发现——
南方城市的居民杠杆率,尤其是地市和县城的居民杠杆率要明显高于北方。
而且在疫情之后,南方的杠杆率增速要远超于北方。
脑子活,是一方面。
更重要的是,南方天然具备加杠杆的能力。
经营贷、经营贷,有实体企业支撑才能搞出经营贷。
身为一个南方人,谁家没有个能做经营贷的公司,或者是空壳公司。
民营经济发达,天生就是吃“信贷宽松”这碗饭的。
第四,小城市刚刚遭遇过“房价天启”。
这一轮蔓延数年的行情中,房价涨幅最高的是谁?
除了一线城市,并非二线省会,而是诸多南方三四线城市。
我可以随手给你举个例子——
一轮行情,遂昌房价涨幅直接从7字头,干到了14000。
少则轻松翻倍,多则涨幅150%。
大家可以翻翻诸多二线省会的涨幅——
郑州的平均涨幅,不过就是70%;武汉的平均涨幅,不过就是60%;重庆的平均涨幅,也不过就是勉强翻倍……
绝大多数二线省会,涨幅能干的过浙江诸多县城的,寥寥无几。
大家小手一盘账——
狗屁的二线省会,狗屁的城市基本面,狗屁的长期看人口……
小嘴那么会说,房价还不是没我涨的高。
少特么忽悠人,老子哪都不去。这个县城,老子锁死了。
以上,就是江浙地区绝大多数“三四线楼市妖城”房价跳涨极高的核心原因。
大家可以去随意对比,基本逃不开以上四点。
4
但是,但是,但是——
凡事都要遵循常识!
大家去冷静思考一下——
这些江浙地区的县城真的有价值么?
或者说,他们的价值真的要超过二线省会吗?
你可以不懂房产、不懂楼市,但你要尊重常识。
什么是常识?
房产的最终价值,是居住价值!
这是常识!
房价的底层逻辑,是供需逻辑!
这是常识!
如果,一个城市的人口长期保持负增长,新房供应长期保持正增长;
那么,这个城市的房价就必然不会有坚实依托,泡沫就必然不断加大!
这是常识!
前面我们提到的很多城市,实际人口都是在流失的。
比如温州的人口在流失、台州的人口在流失、金华的人口在流失,衢州的人
口在流失,遂昌的人口在流失……
浙江89个县级行政区,只有22个是净流入,剩下的全在净流出。
而浙江89个县级行政区,无一不是在棚改、在拆迁、在扩张、在累加新房供应。
人口在流出,供应在日益累加……
这就是泡沫,这就是与常识违背的虚假繁荣。
更扯淡的是——
这种泡沫,是不加任何限制的。
因为它不限购、几乎不限贷。
嗷嗷能干,嗷嗷增长
5
中国楼市的泡沫,从不在一二线城市。
因为它不仅有强大的门槛限制,而且有不断的新生人口填充。
当下的一二线城市,已经遭遇了至少长达三年以上的限购和限贷。而且这种限购和限贷,还在不断加码,不断叠加。
长期加码的调控政策,已经撇去了至少一半的房价泡沫。
与此同时,绝大多数的一二线城市,还有新进人口不断的填充进来。
所谓的房价泡沫,又能被庞大的新生韭菜再次填充很大一部分。
中国楼市的最大泡沫,恰恰在所有人都忽视的地级市和县城。
尤其是,看起来“藏富于民”的南方县城。
因为这里门槛更低,更易炒作,且杠杆一点没少加。
这些三四线城市,绝大多数至今都没限购,限贷政策更是宽的一批。
未遭政策调控的房价泡沫,不仅没被撇去,反而在过去三五年的时间里,还肆意疯长。
与此同时,至少一半以上的地级城市,人口还在净流出,实际居住需求还在不断萎靡。
肆意疯长的房价泡沫,几乎没有被新生需求填充。
这才是纯粹且实打实的房价泡沫。
可悲的是——
所有人都选择性的忽视了三四线城市这股楼市泡沫。
调控的重锤,只锤在了泡沫更小但目标更大的一二线城市。
调控的重锤,却放过了隐匿于大地上的阴暗角落。
反观中国楼市的历史,虽然一直呼喊的全是大城市的楼市泡沫。
但是,每一次楼市小泡沫的破裂,几乎没有是从一二线城市开始的。
比如,大家不要忘了——
上一轮行情之前,烂尾楼最多的并非一线城市和二线省会,而几乎都是县城。
假如,我是说假如——
这一次中国楼市的泡沫,开始刺破。
大概率依旧是从三四线的高楼上,开始垮塌。
毕竟,我们从未从历史中汲取过任何教训。

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