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楼市最大的泡沫,并不在一二线城市!而是在这里……

2025-03-17 5

本文来自微信公众号“地产局座”

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作者:葫芦娃

公众号:大碗楼市(ID:Superbowl77)

最近的一个月,高层先后点名十余个一二线城市的楼市。

督导组神仙下凡、七部门重拳出击、13城加码调控……

此时此刻,身为楼市的知名大反派,我想说句实话——

中国楼市最大的泡沫,其实并不在一二线城市。

中国楼市的去杠杆和去泡沫,可能瞄错了重点。

1

周末,我假借团建之名,拉着我们这个野生团队跑到浙江山区的小县城,狠狠的调研了一把。

我玩的很开心,只是团队成员似乎不太开心,亲切喊我:

垃圾葫芦娃,黑心死胖子。

我们去的是浙江西南部的一个十八线县城,遂昌。

以下,是遂昌的城市基本面关键指标——

2020年,经济总量130.81亿。浙江最穷县城之一;

户籍人口23万,常住人口19万。常住人口<户籍人口,人口处净流失状态;

城镇人均可支配收入4.4万元,人均GDP5.6万。

这是一个全国排名中下游的普通县城。

即便是放在北方县城中,也是中下游。

作为一个人口净流失,经济总量中下游,人均收入中下游的县城,遂昌房价应该多少?

我可以用三句话,大致概括遂昌的楼市基本面——

最新成交土地楼面价,1.52万/㎡。

新入市新房成交价格,1.4-1.5万/㎡。

主城老破小成交价格,1万/㎡起步。

楼市最大的泡沫,并不在一二线城市!而是在这里……插图1

地价,直逼二线省会!

房价,不逊二线省会!

地王一出,大概率超过二线省会,比如武汉!

站在这个城市里,到与房地产有关的一切底层逻辑,在遂昌全部失效。

看人口:人口净流出,但房价还在涨;

看地铁:抱歉,城区里的基本交通,还在靠人力三轮;

看基本面:基本面被二线省会摁在地上打,房价却能跳起来暴打二线省会。

这是一个“怎么看都不会涨,但偏偏嗷嗷涨”的魔幻城市。

这是一个“让房产投资逻辑彻底失效”的魔幻城市。

这是一个“让深房理看了都直挠头”的魔幻城市。

2

类似遂昌这样的城市,在浙江比比皆是——

浙江龙游县,六线城市,城区常住人口10万,且在净流出。

流不流出的无所谓,房价先干到12000。

浙江温岭市,也是个县城,知道它在哪里吗?

不知道没关系,二手房均价2万/㎡,品质社区成交价3万/㎡。

浙江瑞安市,中国县城房价第一高,均价干到23000,秒杀一半以上的省会城市。

但经济总量,却连全国百强县的前20都排不进去。

浙江丽水市,经济总量常年全省后三,全国排名180多,稳稳全国中下游。

没关系,房价照样干到20000+。

全国房价排名前20,直接干翻万亿俱乐部无锡。

浙江衢州市,人口257万,GDP常年排在浙江后三名,仅是杭州的1/10。除了衢州鸭头,剩下的着实没啥记忆点。

没关系,房价依旧干到17000+,核心区房价轻轻松松20000+。

房价全国排名32,直接吊打世界工厂大佛山。

翻遍浙江各城市房价,你会发现一个很重要的特征——

县城房价,基本干到10000+!地级市房价,基本干到18000!

全国城市房价TOP50,浙江11个城市100%上榜!

全国县城房价TOP10,浙江稳稳占据6个!

3

为什么?

为什么浙江县城的房价这么贵?

为什么浙江地级市的房价这么贵?

有人说,这是浙江藏富于民!

当然也有民营经济发达,浙江人有钱的原因。

但如果把房价单纯归于浙江人太有钱,那也是纯属放屁!

衢州的均价,比佛山还贵。衢州人再有钱,能干的过佛山么?

丽水的均价,比无锡还贵。丽水人再有钱,能干的过无锡么?

龙游的均价,比长沙还贵。龙游再牛批,能干的过长沙么?

遂昌的房价,能逼平武汉。遂昌再凶残,能干的过武汉么?

……

我从遂昌回来后,以遂昌为样本,仔细梳理了浙江各地市的房价逻辑。

无非也就是以下几个原因:

第一,棚改。

大家不要以为高层叫停了棚改,下面的棚改就真的停了。

遂昌的朋友,在采访中直接摊牌了:

我国的棚改政策,已经到了窗口期;

如果再不抓紧机遇,我们就可能丧失本轮棚改政策最后的机会;

哪怕是现有房源供应不足,我们也要加快棚改,就是为了抓住最后的政策红利。

哪怕房子不够分,也要嗷嗷干棚改。

我的合伙人,在遂昌的老房子刚拆一轮,新房子刚刚住上,新房子又被拆了一轮。

80多岁的外婆,莫名其妙,3年当了两次拆迁户。

一个城市的楼市,左手是供应严重不足,右手是持币嗷嗷进场的拆迁户……

涨不涨?铁定涨!

第二,控地。

浙江的诸多县城,都在山区。

长久以来,都号称“七山一水两分田”,平整的土地资源本就稀缺。

偏偏这群县城,都跟老大哥学了一手“控地”的好本领。

大家可以去拉一下全国地级市和县城的土地出让排名,你会很清晰的看到——

浙江的诸多地市和县城,供地出让排名稳稳排在全国末位。

一出手,就是老牌端水大师。

第三,信贷宽松。

大家可以去看看南北方的居民杠杆率,你会发现——

南方城市的居民杠杆率,尤其是地市和县城的居民杠杆率要明显高于北方。

而且在疫情之后,南方的杠杆率增速要远超于北方。

脑子活,是一方面。

更重要的是,南方天然具备加杠杆的能力。

经营贷、经营贷,有实体企业支撑才能搞出经营贷。

身为一个南方人,谁家没有个能做经营贷的公司,或者是空壳公司。

民营经济发达,天生就是吃“信贷宽松”这碗饭的。

第四,小城市刚刚遭遇过“房价天启”。

这一轮蔓延数年的行情中,房价涨幅最高的是谁?

除了一线城市,并非二线省会,而是诸多南方三四线城市。

我可以随手给你举个例子——

一轮行情,遂昌房价涨幅直接从7字头,干到了14000。

少则轻松翻倍,多则涨幅150%。

大家可以翻翻诸多二线省会的涨幅——

郑州的平均涨幅,不过就是70%;武汉的平均涨幅,不过就是60%;重庆的平均涨幅,也不过就是勉强翻倍……

绝大多数二线省会,涨幅能干的过浙江诸多县城的,寥寥无几。

大家小手一盘账——

狗屁的二线省会,狗屁的城市基本面,狗屁的长期看人口……

小嘴那么会说,房价还不是没我涨的高。

少特么忽悠人,老子哪都不去。这个县城,老子锁死了。

以上,就是江浙地区绝大多数“三四线楼市妖城”房价跳涨极高的核心原因。

大家可以去随意对比,基本逃不开以上四点。

4

但是,但是,但是——

凡事都要遵循常识!

大家去冷静思考一下——

这些江浙地区的县城真的有价值么?

或者说,他们的价值真的要超过二线省会吗?

你可以不懂房产、不懂楼市,但你要尊重常识。

什么是常识?

房产的最终价值,是居住价值!

这是常识!

房价的底层逻辑,是供需逻辑!

这是常识!

如果,一个城市的人口长期保持负增长,新房供应长期保持正增长;

那么,这个城市的房价就必然不会有坚实依托,泡沫就必然不断加大!

这是常识!

前面我们提到的很多城市,实际人口都是在流失的。

比如温州的人口在流失、台州的人口在流失、金华的人口在流失,衢州的人

口在流失,遂昌的人口在流失……

浙江89个县级行政区,只有22个是净流入,剩下的全在净流出。

而浙江89个县级行政区,无一不是在棚改、在拆迁、在扩张、在累加新房供应。

人口在流出,供应在日益累加……

这就是泡沫,这就是与常识违背的虚假繁荣。

更扯淡的是——

这种泡沫,是不加任何限制的。

因为它不限购、几乎不限贷。

嗷嗷能干,嗷嗷增长

5

中国楼市的泡沫,从不在一二线城市。

因为它不仅有强大的门槛限制,而且有不断的新生人口填充。

当下的一二线城市,已经遭遇了至少长达三年以上的限购和限贷。而且这种限购和限贷,还在不断加码,不断叠加。

长期加码的调控政策,已经撇去了至少一半的房价泡沫。

与此同时,绝大多数的一二线城市,还有新进人口不断的填充进来。

所谓的房价泡沫,又能被庞大的新生韭菜再次填充很大一部分。

中国楼市的最大泡沫,恰恰在所有人都忽视的地级市和县城。

尤其是,看起来“藏富于民”的南方县城。

因为这里门槛更低,更易炒作,且杠杆一点没少加。

这些三四线城市,绝大多数至今都没限购,限贷政策更是宽的一批。

未遭政策调控的房价泡沫,不仅没被撇去,反而在过去三五年的时间里,还肆意疯长。

与此同时,至少一半以上的地级城市,人口还在净流出,实际居住需求还在不断萎靡。

肆意疯长的房价泡沫,几乎没有被新生需求填充。

这才是纯粹且实打实的房价泡沫。

可悲的是——

所有人都选择性的忽视了三四线城市这股楼市泡沫。

调控的重锤,只锤在了泡沫更小但目标更大的一二线城市。

调控的重锤,却放过了隐匿于大地上的阴暗角落。

反观中国楼市的历史,虽然一直呼喊的全是大城市的楼市泡沫。

但是,每一次楼市小泡沫的破裂,几乎没有是从一二线城市开始的。

比如,大家不要忘了——

上一轮行情之前,烂尾楼最多的并非一线城市和二线省会,而几乎都是县城。

假如,我是说假如——

这一次中国楼市的泡沫,开始刺破。

大概率依旧是从三四线的高楼上,开始垮塌。

毕竟,我们从未从历史中汲取过任何教训。

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